Das pan-europäische Protokoll für digitale Mietkautionen –
ein Schema, 32 Länder. meta.jurisdiction steuert
Kautions-Cap, Rückgabefrist, Treuhandtyp und Zinspflicht für jeden europäischen Markt.
Monat für Monat werden in der EU rund 1,5 Millionen Mietkautionen neu angelegt – der überwiegende Teil davon noch immer manuell: Papierformulare, persönliche Filialbesuche, Postversand. Der Markt hat nicht digitalisiert.
Der Kern des Problems sind hohe Identitätskosten (KYC) und das vollständige Fehlen eines gemeinsamen Datenstandards. Banken, Mieter und Verwaltungssoftware sprechen buchstäblich verschiedene Sprachen – ein Medienbruch an jeder Schnittstelle.
Jeder EU-Mitgliedsstaat leidet unter derselben strukturellen Fragmentierung – überlagert von nationalen Variationen im Kautionsrecht. Für Banken mit europäischem Geschäft bedeutet das: ein Integrationsaufwand pro Land, kein gemeinsames Protokoll, keine Skaleneffekte.
XMiete hat das Protokoll in Deutschland validiert – dem größten Mietmarkt der EU mit dem reifsten eID-Ökosystem – als Referenzimplementierung für einen gesamteuropäischen offenen Standard, der via EUDI Wallet zur EU-weiten Bankeninfrastruktur wird.
Papier-Sparbücher, manuelle Bankbesuche, proprietäre Formate, wochenlange Bearbeitungszeiten, keine digitale Übergabe möglich.
Einheitliches JSON-Schema mit meta.jurisdiction – eine Kautionsanlage in Minuten, rechtssicher in 32 Ländern via nationalem eID oder EUDI Wallet.
Kein Filialbesuch. Kein Papierformular. Kautionsnachweis im EUDI Wallet. Schnellere Rückzahlung beim Auszug. Und wer in ganz Europa mietet, muss keine 32 verschiedenen bürokratischen Prozesse kennen.
Ein offenes Protokoll als Fundament, EUDI Wallet als Identitätsschicht, eIDAS 2.0 als Rechtsrahmen – drei Hebel, die gemeinsam den Durchbruch ermöglichen.
Ein jurisdiktions-neutrales JSON-Schema für digitale Mietkautionen.
meta.jurisdiction steuert alle länderspezifischen Regeln –
von BGB § 551 (DE) bis Housing Act 2004 (UK) und Art. 257e CO (CH).
Offen, versioniert, maschinenlesbar.
Der EUDI Wallet (eIDAS 2.0) ersetzt fragmentierte nationale ID-Systeme durch eine einzige, europaweit anerkannte Identität. Einmalige Verifikation – in allen 32 EU-Ländern gültig, null Medienbruch, null KYC-Kosten für Wiedernutzung.
Mehr zur EUDI-Integration
XMiete als Referenzprotokoll für europäische Bankenverbände –
getragen durch eIDAS 2.0 als gemeinsamen Rechtsrahmen.
Nationale Besonderheiten laufen über meta.jurisdiction,
nicht durch parallele Standards.
Jedes europäische Land hat sein eigenes Kautionsrecht – aber meta.jurisdiction
macht XMiete zu einem einzigen Standard für alle Märkte. Keine Doppelintegration, kein Formatbruch.
| Land | Kautionsform | Max. Betrag | Bankbeteiligung | Digitalisierungsgrad |
|---|---|---|---|---|
| 🇩🇪 Deutschland | Treuhandkonto / Verpfändung (BGB § 551) | 3 Monatsmieten | Kontozertifizierung + Verpfändungsbestätigung | XMiete Pilotmarkt |
| 🇦🇹 Österreich | Kaution (§ 16b MRG) | 3 Monatsmieten | Treuhandkonto bei Bank | Überwiegend analog |
| 🇨🇭 Schweiz | Mietzinsdepositum (OR Art. 257e) | 3 Monatsmieten | Pflicht: Bankkonto auf Mieternamen (MIETKAUTIONSKONTO) | Partiell digital |
| 🇬🇧 Vereinigtes Königreich | Tenancy Deposit (Housing Act 2004) | 5 Wochen Miete | Pflicht: staatlich genehmigtes Schema (TDS, DPS, MyDeposits) | Digital + ADR |
| 🇧🇪 Belgien | Garantie locative (e-DEPO-System) | 2 Monatsmieten | Pflicht: Staat hält via EDEPO – keine Direktzahlung an Vermieter | Staatlich digital |
| 🇪🇸 Spanien | Fianza legal (LAU Art. 36) | 1 + bis zu 2 Monatsmieten | Fianza bei Regionalbehörde (INCASOL, IVIMA …) | Regional fragmentiert |
| 🇳🇴 Norwegen | Depositum (Husleieloven § 3-5) | 6 Monatsmieten (gesetzl. Max.) | Gesperrtes Konto auf Mieternamen – Vermieter kein Zugriff | Partiell digital |
| 🇫🇷 Frankreich | Dépôt de garantie (Loi Alur) | 1–2 Monatsmieten | Vermieter hält (kein Treuhandkonto erforderlich) | Kaum digital |
| 🇮🇹 Italien | Deposito cauzionale (L. 392/1978) | 3 Monatsmieten | Vermieter hält; Zinspflicht (~3 %) gesetzlich | Analog |
| 🇳🇱 Niederlande | Waarborgsom (Gesetz 2023 reformiert) | 2 Monatsmieten | Vermieter hält; Rückgabe 14–30 Tage | Partiell digital |
In nahezu allen europäischen Systemen steht eine Bank im Mittelpunkt – als Verwahrstelle, Garant oder Kontoführer. Was sich unterscheidet, ist der Rechtsrahmen: Treuhandkonto in Deutschland, EDEPO in Belgien, Custodial Scheme in Großbritannien, gesperrtes Mieternamen-Konto in der Schweiz und Norwegen.
meta.jurisdiction
ist der entscheidende Feldwert: Er bestimmt Kautions-Cap, Rückgabefrist,
Treuhandmodell und Zinspflicht. Eine Bank, die XMiete implementiert,
nutzt dieselbe API in allen 32 Märkten – nur das Jurisdiction-Feld ändert sich.
geschätztes jährliches Kautionsvolumen in der EU – gebunden in analogen Prozessen ohne gemeinsamen Standard.
Das XMiete JSON-Schema definiert ein einheitliches Datenformat für die Verpfändungsbestätigung. Jedes Feld ist semantisch normiert – von der Mietobjektadresse bis zur Bankbestätigung.
interest_required steuert je Jurisdiktion
// xmiete.org/schemas/xmiete_schema.json v2.0.0
{
"meta": {
"version": "2.0.0",
"timestamp": "2026-05-01T12:00:00Z",
"jurisdiction": "DE", // steuert alle DE-Regeln
"external_id": "MK-2026-00042"
},
"tenant": {
"first_name": "Anna",
"last_name": "Muster",
"email": "anna@beispiel.de",
"tax_id_type": "STEUER_ID", // 9 Typen europaweit
"eid_status": "VERIFIED"
},
"property": {
"address": {
"street": "Musterstr. 1",
"zip": "10115",
"city": "Berlin",
"country": "DE"
}
},
"deposit": {
"amount": 1800.00,
"currency": "EUR",
"type": "CASH_EQUIVALENT",
"lifecycle_state": "PLEDGED"
},
"pledge": {
"statutory_basis": "BGB § 551",
"is_confirmed_by_bank": true
},
"trusteeship": {
"account_type": "TREUHANDKONTO", // 11 Typen: DE/CH/UK/BE/ES/LU
"interest_required": true
}
}
Von der deutschen Treuhand bis zum britischen Custodial Scheme, vom belgischen e-DEPO bis zur spanischen Fianza – account_type kodiert alle 11 europäischen Treuhandmodelle maschinenlesbar. Zinspflicht und Insolvenzschutz folgen aus dem Jurisdiktionsfeld.
Separatkonto ausschließlich für Mietkautionen. Vermieter-Gläubiger haben keinen Zugriff. Zinspflicht nach BGB § 551 Abs. 3.
TREUHANDKONTO
Gesperrtes Konto auf Mieternamen. Vermieter hat null Zugriff – nur per beiderseitiger Einwilligung oder Gerichtsurteil (Art. 257e CO; Husleieloven § 3-5).
MIETKAUTIONSKONTO
Staatlich genehmigtes Schema (TDS, DPS, MyDeposits) – Verwahrung direkt beim Schema-Betreiber (custodial) oder beim Vermieter mit Versicherung (insured).
CUSTODIAL_SCHEME
Belgiens Pflicht-Blockiertreuhand: Der Staat verwaltet die Kaution via e-DEPO-System. Eine Direktzahlung an den Vermieter ist nicht zulässig.
EDEPO
Die gesetzliche Fianza (1 Monat) wird bei der Regionalbehörde (INCASOL, IVIMA …) hinterlegt – innerhalb von 30 Tagen. Zusatzgarantie verbleibt beim Vermieter.
FIANZA_REGIONAL
Luxemburgs staatlich geförderte Bürgschaft für einkommensschwache Mieter – eine staatliche Garantie ersetzt die Barzahlung. Keine Bankeinlage notwendig.
STATE_GUARANTEE
Versicherungsbasierte Alternative zur Barzahlung (SwissCaution, goCaution, getmomo). Mieter zahlt Jahresprämie – keine Einlage gebunden.
DEPOSIT_INSURANCE
In FR, NL, IT und den meisten CEE-Ländern hält der Vermieter die Kaution frei. interest_required steuert die Zinspflicht per Jurisdiktion.
LANDLORD_HELD
Ob Treuhandkonto in Berlin, Custodial Scheme in London oder EDEPO in Brüssel – die Bank oder das Schema setzt ein einheitliches maschinenlesbares Objekt. interest_required und account_type sind jurisdiktions-abhängig und werden aus meta.jurisdiction abgeleitet.
statutory_basis direkt im Objekt
interest_rate_history
// jurisdiction:"DE" → TREUHANDKONTO, interest_required:true
"trusteeship": {
"account_type": "TREUHANDKONTO",
"trustee_entity": "Aareal Bank AG",
"trust_account_iban": "DE87...8700",
"interest_required": true,
"insolvency_protection_confirmed": true,
"statutory_basis": "BGB § 551 Abs. 3",
"interest_rate": 0.015,
"accrued_interest": 45.23,
"total_balance": 2445.23
}
// jurisdiction:"GB" → CUSTODIAL_SCHEME, interest_required:false
// jurisdiction:"BE" → EDEPO, interest_required:true
// jurisdiction:"CH" → MIETKAUTIONSKONTO, interest_required:falseBanken behalten die Kontrolle über ihre eigene Vertrauensinfrastruktur. XMiete kapselt die Identitätsprüfung hinter einem schmalen Interface – jede Bank nutzt ihren bevorzugten eID-Anbieter, ohne Eingriff in den SDK-Core.
| Anbieter | Typ | Integration |
|---|---|---|
| Generic HTTP | BSI TR-03130 REST | Eingebaut |
| AusweisApp2 SDK | Bundesdruckerei – lokal, kein ext. Hop | Eigener Adapter |
| Authada | SaaS, genutzt von Sparkassen | Eigener Adapter |
| SkIDentity | OpenID Connect Frontend | Eigener Adapter |
| Bundesdruckerei / D-Trust | Government-Grade HSM-Signing | Eigener Adapter |
Eigene Adapter benötigen nur zwei Methoden – kein Eingriff in den SDK-Core. Verfügbar für Go, Rust, Java und TypeScript.
// Eigener Adapter – zwei Methoden genügen
type MyProviderAdapter struct { /* Konfiguration */ }
func (a *MyProviderAdapter) InitiateVerification(
ctx context.Context,
req eid.VerificationRequest,
) (*eid.VerificationSession, error) {
// eigenes eID-SDK oder REST-API aufrufen
}
func (a *MyProviderAdapter) UpdateDepositKYCStatus(
ctx context.Context,
depositID string,
payload eid.KYCUpdatePayload,
bearerToken string,
) error {
// Status an XMiete API zurückschreiben
}
// Einbinden – kein weiterer SDK-Eingriff nötig
handler := eid.NewWebhookHandler(
&MyProviderAdapter{}, bearerToken, onComplete,
)
Alle SDKs folgen demselben Muster: Go (IdentityVerifier), Rust (EidVerifier Trait), Java (IdentityVerifier Interface), TypeScript (IdentityVerifier Interface).
Von der Antragstellung bis zum signierten Credential im EUDI Wallet – jeder Schritt ist durch das XMiete-Protokoll definiert, maschinenlesbar und über die Open API ausführbar.
Mieter initiiert Kautionsantrag über Plattform oder Bank-App. Mietobjekt, Betrag und Kautionstyp werden übermittelt.
POST /deposits
eID oder EUDI Wallet bestätigt die Identität auf Assurance Level HIGH – kein Filialbesuch, kein Papier. Der Anbieter ist frei wählbar.
PATCH /deposits/{id}/identity
Bank bestätigt Geldeingang auf dem Treuhandkonto. Bei Bankbürgschaft oder -garantie entfällt dieser Schritt.
is_confirmed_by_bank: true
Rechtssichere Sicherheitsbestellung zugunsten des Vermieters nach der geltenden nationalen Rechtsgrundlage — BGB § 551 (DE), Art. 257e CO (CH), Housing Act 2004 (UK) u. a. Die Bank bestätigt den Sicherheitsvermerk.
POST /deposits/{id}/pledge
Mit Erreichen von PLEDGED triggert die Bank die Credential-Ausstellung. Der Mieter erhält einen QR-Code – sein EUDI Wallet ruft darüber den DepositPledgeAttestation als kryptographisch signiertes SD-JWT ab. Das Credential ist offline prüfbar, selektiv offenlegbar und revozierbar.
# 1. Bank triggert Ausstellung
POST /deposits/{id}/issue-credential
→ credential_offer_url + qr_code_payload
# 2. Wallet scannt QR-Code
GET /credential-offers/{sessionId}
→ CredentialOffer (pre-authorized_code)
# 3. Token-Exchange
POST /token { grant_type: "pre-authorized_code" }
→ access_token + c_nonce
# 4. Credential-Abruf
POST /credential { format: "vc+sd-jwt" }
→ DepositPledgeAttestation SD-JWT ✓Vollständige Freigabe, Vermieter-Anspruch mit Betrag und Begründung, Teilfreigabe mit NK-Vorbehalt (BGB § 556 Abs. 3), strukturierte Einigung oder Eskalation zur externen Streitbeilegung. Das Credential wird revoziert, der Lifecycle abgeschlossen.
POST /deposits/{id}/release · /claim · /partial-release · /settle · /dispute
OpenAPI-Spec, JSON-Schema und Referenz-Server auf GitHub. SDKs für Go, Java, Rust und Python.
Die EU-Verordnung eIDAS 2.0 (2024/1183) verpflichtet alle Mitgliedsstaaten, bis Dez. 2026 eine zertifizierte EUDI-Wallet bereitzustellen. XMiete verfolgt eine realistische Dual-Delivery-Strategie: die PDF-Kautionsquittung als sofort einsetzbare Primärlösung, der DepositPledgeAttestation (QEAA via OpenID4VCI) als kryptographische Ergänzung – sobald die Wallet-Infrastruktur flächendeckend verfügbar ist.
Der European Digital Identity Wallet ist ein EU-standardisiertes Ökosystem für verifizierte Nachweise (Verifiable Credentials). Bürger speichern ihren Personalausweis, Führerschein und weitere Attribute digital – und teilen sie selektiv, ohne Datenweitergabe an Dritte.
Mieter mit EUDI Wallet sind bereits auf höchstem Vertrauensniveau verifiziert – eine Wiederzertifizierung entfällt vollständig.
Identitätsnachweise werden als kryptographisch signierte VCs übermittelt – unveränderbar, sofort prüfbar, DSGVO-konform.
eIDAS 2.0 definiert LoA „High" als rechtsverbindliche Identifizierungsstufe – ausreichend für Kautionsverpfändung nach BGB § 551.
Nicht nur deutscher eID – auch österreichische, französische oder spanische EUDI Wallets können Mieter in Deutschland identifizieren.
JSON-Schema, OpenAPI-Spec, eID-Statusfelder, BGB-§-551-Alignment.
Schema-Erweiterung für eidas_wallet_credential. OpenID4VP-Verifikation (Go, Rust, Java) und SD-JWT-VC-Credential-Ausstellung via OpenID4VCI.
Zustände SETTLE_PROPOSED und DISPUTED mit aufgeschlüsselten Abzugspositionen. Einigung → CLOSED, Eskalation → Schlichtungsbehörde oder Gericht.
OIDC-Token-Validierung und OpenID4VP SD-JWT-Verifikation (Go, Rust, Java). Einheitliches developer-guide.md mit REST-API und allen SDK-Sprachen.
SPRIND-Sandbox (PID & QEAA) aktiv. Ziel: ≥ 2 Banken, ≥ 2 Software-Anbieter, ≥ 1 Versicherung im Live-Betrieb – inklusive eIDAS-2.0-Conformance-Auditierung.
Mitentwickeln auf GitHubEndorsement durch Bundesverband deutscher Banken, GdW und DSGV. Deutschlands staatliche Wallet-Infrastruktur geht Jan. 2027 live.
Aufnahme als Referenzprotokoll in die deutsche „Digitale Annahmepflicht" und als EBA/EU-Referenzprotokoll unter eIDAS 2.0 (~2028).
xmiete ist eine komposierbare Schicht — keine Plattform, die Ihr bestehendes System ersetzt. Ihre Objekt-IDs, Ihre KYC-Infrastruktur und Ihre Gebäudedaten bleiben unverändert.
Objekt-Identifikatoren
Ob PDTF-Referenz (OPDA, UK), Digitale Wohnungs-ID (DACH) oder interner Datenbankschlüssel:
property.id in xmiete
akzeptiert jeden persistenten Bezeichner ohne Umschlüsselung.
Identitätsprüfung & Compliance
xmiete definiert das Kautionsschema — nicht den Identitätsweg. EUDI-Wallet-Credentials und eIDAS-2.0-Identitäten laufen durch Ihre bestehenden Verifikationsprozesse. Ihr AML/KYC-System behält die volle Kontrolle.
Gebäude- & Betriebssysteme
FIWARE-, RealEstateCore- oder ProptechOS-Systeme werden nicht berührt. xmiete ergänzt die Finanzschicht — Kautions-Cap, Rückgabefrist, Treuhandtyp — ohne Betriebsdaten zu verändern. Eine neue Dimension, kein neues System.
Zahlungs- & Kontoinfrastruktur
xmiete beschreibt den Status und den Anspruch einer Kaution — nicht das Zahlungssystem. Die eigentliche Transaktion läuft über Ihre bestehenden Konten- und Zahlungs-Rails. Kein proprietärer Zahlungsweg, keine Plattformabhängigkeit.
Kautions-Cap, Rückgabefristen, Treuhandtypen, Zinspflichten — jeder europäische Rechtskreis regelt das anders. Institute, die heute pan-europäisch operieren, bauen und pflegen diese Logik intern, marktweise, auf eigene Haftung. xmiete trägt diese Last als offener Standard — damit Ihre Compliance- und Produktteams es nicht müssen.
Das Ziel von xmiete ist keine bessere API für Banken – sondern 1,5 Millionen Mieter pro Monat in Europa, die nicht mehr Papier-Sparbücher, Warteschlangen in Bankfilialen und wochenlange Rückzahlungsprozesse durchlaufen müssen.
Eine offene Gruppe aus Experten der Immobilienwirtschaft, Fintech-Pionieren und Plattformbetreibern.
Gesucht: Entwickler für Schema-Design, EUDI Wallet Integration (OpenID4VP, SD-JWT VC), API-Referenzimplementierung und Validierungstools.
Gesucht: deutsche und europäische Banken für die Pilotphase – erste Implementierungen des Standards im Live-Betrieb, mit EUDI Wallet Anbindung.
Gesucht: Bankenverbände, Wohnungswirtschaft und EU-Institutionen für den regulatorischen Dialog – national und europäisch.
Ihr Logo hier? Werden Sie Partner der AG XMiete.
Wir suchen aktive Mitgestalter. Ob Entwickler für die EUDI Wallet Integration, Partner-Bank für den Pilotbetrieb oder Verband für den politischen Dialog – gemeinsam etablieren wir XMiete bis 2027 als EU-weite Marktnorm.
Ulf Mayer
Breslauer Straße 38
77723 Gengenbach